Zones PLU : que signifient U, AU, A, N et les codes UA, UB, UH, 1AU ?
Le Plan Local d'Urbanisme découpe le territoire de la commune en zones, et chaque zone a son propre règlement. Le code de l'urbanisme fixe quatre familles : les zones urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles et forestières (N). Les lettres et chiffres qui suivent — UA, UB, UH, 1AUa… — sont choisis par chaque commune : un même code n'a pas forcément le même sens d'un PLU à l'autre. Seul le règlement écrit de votre commune fait foi.
Les zones U : urbaines
Selon l'article R151-18 du code de l'urbanisme, peuvent être classés en zone U les secteurs déjà urbanisés et ceux où les équipements publics (voirie, réseaux) ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à venir. C'est là que l'on construit le plus facilement — dans le respect du règlement : hauteur maximale, emprise au sol, distances aux voies et aux limites séparatives, stationnement, aspect extérieur.
Conventions fréquentes, à vérifier dans votre PLU :
- UA : souvent le centre ancien : bâti dense, implanté à l'alignement des rues.
- UB, UC : souvent les extensions du centre, moins denses.
- UD, UH : souvent l'habitat pavillonnaire, diffus ou les hameaux.
- UE, UI, UX, UY : souvent les zones d'activités économiques ou artisanales.
- UL, UG : souvent les équipements publics, de sport ou de loisirs.
Les zones AU : à urbaniser (1AU et 2AU)
Les zones AU (article R151-20) sont des secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation. Deux cas, selon la capacité des voies et réseaux situés à leur périphérie :
- 1AU(ou AU « ouverte ») : les équipements sont suffisants ; on peut construire, en général lors d'une opération d'aménagement d'ensemble ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes, selon le règlement et les orientations d'aménagement et de programmation (OAP).
- 2AU(ou AU « fermée ») : les équipements sont insuffisants ; l'ouverture à la construction suppose une modification ou une révision du PLU. Un terrain en 2AU n'est donc pas constructible en l'état.
Les zones A : agricoles
Les zones A (articles R151-22 et R151-23) protègent le potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. On n'y autorise en principe que les constructions nécessaires à l'exploitation agricole et certains équipements collectifs compatibles. Les habitations existantes peuvent y faire l'objet d'extensions ou d'annexes si le règlement le prévoit (article L151-12).
Les zones N : naturelles et forestières
Les zones N (articles R151-24 et R151-25) protègent les sites, milieux naturels, paysages et espaces forestiers, ou les secteurs à préserver d'un risque, par exemple l'expansion des crues. Elles sont les moins constructibles. Comme en zone A, la commune peut délimiter, à titre exceptionnel, des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL, article L151-13) où certaines constructions sont admises.
Les indices et secteurs : 1AUa, UBc, Np…
Une lettre minuscule ou un chiffre ajouté au code désigne un secteur de la zone, avec des règles particulières : une hauteur différente, une densité réduite, une protection patrimoniale, un risque… Le chapitre de la zone précise, secteur par secteur, ce qui change. Un code comme « UCe4b » se lit donc : zone urbaine UC, secteur e4, sous-secteur b.
Comment lire le règlement de votre zone
Les PLU récents suivent la structure issue du décret du 28 décembre 2015, en trois thèmes : destination des constructions et usage des sols ; caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ; équipements et réseaux. Les PLU plus anciens sont rédigés en articles numérotés — par exemple l'article 6 (implantation par rapport aux voies), 7 (par rapport aux limites séparatives), 9 (emprise au sol), 10 (hauteur), 11 (aspect extérieur) et 12 (stationnement).
Deux vérifications s'ajoutent toujours à la lecture de la zone : les servitudes et risques qui se superposent au PLU (plan de prévention des risques, monuments historiques, bruit des aérodromes) — voir notre guide zone inondable et PPR — et le fait que votre parcelle puisse être traversée par plusieurs zones.
Quelle zone pour votre parcelle ?
Nous identifions la ou les zones exactes de votre parcelle, avec la part de chacune, et joignons le règlement de chaque zone, le cadastre et les risques.
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Questions fréquentes
Que signifie la zone UH dans un PLU ?
Le « U » indique une zone urbaine, donc constructible selon le règlement. Les lettres qui suivent sont propres à chaque commune : « UH » désigne souvent un secteur d'habitat, parfois d'habitat diffus ou de hameaux, mais seul le règlement écrit de votre PLU en donne la définition et les règles (hauteur, emprise au sol, reculs).
Une zone 2AU est-elle constructible ?
Pas en l'état. Une zone 2AU est réservée à une urbanisation future : son ouverture à la construction suppose une modification ou une révision du PLU. Une zone 1AU, elle, est ouverte à l'urbanisation, en général dans le cadre d'une opération d'aménagement ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements, selon le règlement et les orientations d'aménagement.
Peut-on construire une maison en zone A ou N ?
En principe non, sauf exceptions encadrées : constructions nécessaires à l'exploitation agricole (zone A), équipements collectifs compatibles, extensions et annexes des habitations existantes si le règlement les autorise, et secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL) délimités à titre exceptionnel.
Une parcelle peut-elle relever de deux zones ?
Oui. Les limites de zonage ne suivent pas toujours le parcellaire : chaque partie de la parcelle relève alors du règlement de sa propre zone. Il faut donc identifier toutes les zones qui la traversent, et dans quelle proportion.
Pour consulter les zones d'une commune : PLU par commune.